2016年9月，城镇居民干某与某村村民委员会签订《房屋买卖合同》及《地下室购买协议》，约定干某购买该村集体建设用地上建设的住宅及配套地下室，总价及各项费用合计33万元。合同特别约定：村委会承诺自入住之日起五年内将土地变更为国有性质并办理商品房大产权登记，逾期未能办证则干某有权退房，村委会赔偿5万元违约金。合同签订当日，干某全额付款，村委会交付房屋，干某长期实际占有使用。此后村委会始终未履行土地变性及办证义务，后期失联，致使干某取得合法产权的合同目的落空。干某经核实自身属于城镇居民，案涉房屋占用农村集体建设用地，交易属于违规销售“小产权房”。2026年，干某提起诉讼，主位请求确认合同无效；若认定合同有效，则备位请求解除合同，返还全部购房款并赔偿损失。一、干某与某村村民委员会签订的《房屋买卖合同》无效；二、某村村民委员会返还干某购房款316847元及地下室款1940元，共计318787元；本案核心亮点在于原告律师采用了主位确认合同无效、备位主张合同解除的双重诉讼策略，是民商事诉讼中典型的备位诉讼适用范式。备位诉讼，是指当事人针对同一纠纷提出顺位先后、相互排斥的两项诉讼请求，主位请求优先审理，若不被支持则继续审理备位请求。该制度使当事人可在一次诉讼中穷尽救济途径，避免因诉请选择不当而另行起诉的程序拖延。适用备位诉讼须满足两项要件：一是主位请求与备位请求在逻辑上相互排斥；二是两项请求基于同一事实基础。本案中，干某的主位请求“确认合同无效”与备位请求“解除合同”在法律后果上相互排斥——合同无效自始无效，解除合同须以合同有效为前提，但两项请求均源于“干某购买村委会房屋”这一核心事实，符合备位诉讼的适用条件。律师设置备位请求的意义在于：若法院认为合同并非当然无效，则直接转入合同解除的审理，避免干某因单一诉请被驳回而另行起诉。本案纠纷发生于2016年，根据法律适用从旧兼从轻原则，适用行为时施行的《合同法》。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《土地管理法》明确规定集体建设用地使用权仅限于本集体经济组织成员使用，国务院办公厅相关通知等政策性文件均明确禁止城镇居民购买农村宅基地及农民住宅。本案中，案涉房屋占用农村集体建设用地，而干某系城镇居民，不具备购买资格，该交易属于国家政策明令禁止的“小产权房”买卖，违反了法律效力性强制性规定，合同自始无效。法院最终采纳了原告的主位诉讼主张，认定案涉房屋买卖合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，法院判令村委会返还购房款及地下室款共计318787元，符合“返还因合同取得的财产”的法律规定。但干某主张的违约金及资金占用利息未获支持，其原因在于：违约金以合同有效为前提，合同被认定无效后违约金条款亦随之无效；资金占用利息系干某自身过错所致——其在购房时未尽审慎核查义务，作为城镇居民购买农村集体土地上的房屋，本身即存在重大法律风险，故法院认定干某对合同无效亦有过错，未支持其利息主张。工本费、壁挂炉费、物业费等费用系干某实际占有使用房屋期间产生的合理支出，干某已享受对应权益，故不予返还。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃答辩、举证、质证权利，自行承担不利后果。本案充分体现备位诉讼的实务价值，既精准抓住合同无效的根本事由，又通过合同解除的备位诉求兜底维权，是民事纠纷中专业、稳妥的诉讼策略，同时再次警示：城镇居民购买农村集体小产权房不受法律保护，交易存在重大法律风险。
