本案系北京市盈科（青岛）律师事务所代理的执行异议之诉胜诉典型案例，案经青岛中院执行异议裁定驳回（败诉）、“案外人执行异议之诉”一审青岛中院（胜诉）、“案外人执行异议之诉”二审山东高院维持原判（胜诉）三个完整诉讼流程。

以上三个司法程序中，执行听证程序裁定我方败诉，“案外人执行异议之诉”的两个程序一审二审法院全面采纳盈科青岛王明芝、陈同俊律师代理意见，完整适用《执行异议之诉解释》第十四条的四要件标准，就本案是否应认定为正式买卖合同、房款的流程及效力、“住宅”变更“公寓”致无法过户归责、补缴尾款合规性等几大争议焦点作出清晰裁判，对同类购房者维权具备极强参考价值。

律师接受委托时，面对众多困境：

1.案情跨度长达19年，当事人证据不明，取证困难。

2025年3月3日，当事人甲某因自己住了17年的房子被青岛中院查封，面临被司法拍卖的风险，忧心忡忡地在两位朋友陪同下来到盈科青岛寻求法律咨询和法律帮助，王明芝律师会同团队曲天明教授、李教授，耐心地为其进行了法律咨询，了解到以下事实：

2006年11月6日，委托人甲某与丁公司签订涉案房屋《认购定位单》1份，载明了总房款，约定首付60%，剩余尾款后续交付；委托人手中持有同日期的加盖某售楼处戊公司公章、丁公司公章的《交款通知单》，但是委托人想不起来这60%房款是如何支付的，现金还是转账记不清楚，通过哪个银行办理的该业务也记不清楚……财务收据上有丁公司公章，明确收款事由为案涉房屋首付款；但委托人已记不清60%房款是通过现金还是转账支付，也记不清通过哪家银行办理。财务收据上有丁公司公章，明确收款事由为案涉房屋首付款；但委托人说不清丙公司、戊公司、丁公司三个公章之间的关系，也记不清单据上标注的“岑某某”是什么人、在案件中担任何种角色。

此时，丙公司已经长达多年联系不上，人去楼空；戊公司、丁公司也无法联系。时隔19年，当年的售楼处销售人员及相关财务人员均已音信全无。

2.律师咨询第二天，执行法院突然下发《执行异议听证传票》，仅5天后开庭，时间紧迫。

2025年3月3日法律咨询当事人仅提供了《执行异议申请书》《认购定位单》《60%房款的财务收据》共计3张复印件，其他证据因之前无专业律师指导收集暂时无法提供。律师咨询完当天晚上，王明芝律师会同律师团队对案件进行了综合分析后，指导当事人回家找相关证据，特别是缴纳房款的相关流水及找出来电子版本的《执行异议申请书》。当事人同时咨询律师问：青岛中院执行局曾劝说当事人不用继续执行异议了，抓紧时间撤回吧，要求和对方调解一下，对方要4倍利息大约300多万（房款余款除外），要求当事人自己选择支付一定倍数的利息与对方和解，同时撤销执行异议申请。王明芝律师分析后认为不能撤回执行异议申请，否则将对当事人产生极其不利的法律后果。当事人经慎重考虑后，最终采纳了律师意见。

第二天，案情发生重大变化。当事人刚找到电子版本的《执行异议申请书》发送王明芝律师，律师团队尚未来得及修改，半个小时后，当事人突然给律师转发了青岛中院的《执行异议听证开庭传票》司法短信，听证开庭时间就在5天后，时间紧迫。

当事人特意打来电话，对律师之前的专业分析和迅速决策给予充分肯定，很明显，盈科律师用自己的专业和高效赢得了当事人从“半信半疑”到“坚定不疑”。说多亏听了律师的建议未撤销异议申请，否则一方面法院说居中调解让撤回异议，一方面又迅速听证开庭根本未组织调解，当事人说：如昨天未听从律师建议撤销了异议，则现在房子被法院挂网上走执行拍卖程序了，想到这心中十分后怕。

盈科青岛接受委托后，由王明芝、陈同俊两位律师代理该案，按程序向青岛中院提交了代理手续，通过申请律师阅卷，迅速了解到以下事实：

本案在青岛中院执行过程中，申请执行人为乙公司，被执行人为丙公司，当事人甲所称的“她的房子”实际上在开发商丙公司名下，从始至终均未过户到甲名下。

3.“未审先判”，案件陷入被动。

通过王明芝、陈同俊两人作为代理律师与办案执行法院沟通案情，法官“未审先判”，明确告知：不支持当事人自己提出的执行异议——认为其《执行异议申请书》“事实与理由”都未写明白，也无证据支撑，且不接受补充提交《执行异议申请书》，案件陷入被动。

同时，代理人王明芝、陈同俊律师查询到房产查封历史情况：

申请执行人乙公司与被执行人丙公司建设工程施工合同纠纷，中院于2010年出具民事调解书。因丙公司未履行付款义务，申请强制执行，案号（20XX）执第XXX号。2017年，乙公司申请法院裁定查封登记在丙公司名下的案涉房产，后续持续续封。2024年法院发布评估拍卖公告，拟处置案涉房屋。

程序一：败诉。执行异议程序，青岛中院执行部门，裁定驳回。

房屋拍卖公告发布后，甲某并未委托律师，而是自己向法院提交了案外人书面执行异议，请求停止拍卖解除房屋查封。在距离执行听证程序开庭的前5天，甲某担心自己无法应对听证程序，故委托盈科青岛律师参与法院听证程序。因王明芝、陈同俊律师接受委托时间太短，房款缴纳流水的相关基础证据当事人无法提交，相关证据客观上5天之内根本无法收集，律师申请法院调取证据，法院以时间紧张为由驳回申请；律师申请延期开庭，法院以“当事人自行提出书面执行异议的时间长达6个月不符合延期条件”为由驳回延期申请，因当事人想不起具体钱款缴纳情况，无法提供相关证据，法院适用旧《执行异议复议规定》第二十八条，最终认定当事人提出执行异议证据不足，裁定驳回甲某异议请求。

程序二：反败为胜。案外人执行异议之诉，青岛中院一审。

执行异议程序败诉后，盈科青岛王明芝、陈同俊两位律师在法定期限内继续代理甲某及时提起“案外人执行异议之诉”，并在该一审程序收集大量证据，检索了10余个其他法院已经生效的关联《判决书》，同时提交了7份《律师申请书》和《律师调查令》。全方面构成我方核心举证体系，完整四要件证据链：

1.合同有效证据。认购定位单、交款通知单、收款收据、开发商委托销售代理合同、法院依据王明芝律师《律师申请书》而调取的涉案4家公司及公章之间的相互关系、公司股东之间相互关系和相互授权证明、青岛市市北区政府相关部门对涉案楼盘“住宅”变“公寓”的红头文件批复、其他法院已经生效的10余个关联《判决书》，证明查封前已达成完整房屋买卖合意；

2.付款证据。60%首付款的银行转账流水、10万车位款转账记录、丙公司会计岑某某的私户公用大额流水、2025年9月24日全额补缴40%剩余房款至法院执行账户转账凭证；

3.合法占有证据。住宅使用说明书、入住合约、装修协议、连续多年水电物业等缴费票据、物业证明、两名业主证人本人出庭等相关证据；

4.非自身原因未过户证据。规划变更审批文件、小区业主信访签到表、同小区多名业主同类维权生效判决。

律师同时补充了以下相关事实：

2006年11月10日，甲某向开发商丙公司的会计岑某某个人账户转账首付款60%，收到了财务收据。2008年6月，甲某另行支付10万元购买配套地下车位，与开发商签订《车位使用权协议》。2008年7月，丙公司向甲某交付房屋，出具《住宅使用说明书》，甲某与物业公司签署入住、装修协议，自2008年起持续缴纳物业费、水电费、有线电视费，长期实际占有居住案涉房屋至今。

一审裁判结果（2025年12月17日）：

中院适用新法优于旧法原则，优先适用 2025年7月施行《执行异议之诉解释》第十四条，逐条认定我方满足全部四项要件，判决：

1.不得执行青岛市某小区11号2号楼某单元某户房产；

2.解除 （20XX）执第XXX号之一裁定书对案涉房屋查封；

3.案件受理费13800元由乙公司承担。  

程序三：再接再厉，二审程序，山东省高院，驳回上诉维持原判。

乙公司不服一审判决，向高院提起上诉，上诉理由除执行异议之诉一审抗辩理由之外又再次强调其上诉观点，主张一审法院降低证据标准、混淆股东与开发商法人人格、未查清资金最终流向等观点。二审阶段代理人王明芝、陈同俊会同当事人补充新证据，补强 “规划变更、群体性无法过户” 客观障碍及我方当事人是政府规划变更后的受害人其对事件发生无过错的主张，该证据真实性得到上诉人当庭认可，我方的证明内容得到山东省高院的认可和采纳，一审和二审判决并未判决我方承担任何利息，也未判决我方当事人承担任何诉讼费，并且解除查封，还原房产的产权原始状态，依法保护了当事人的合法权益。

二审裁判结果（2026年8月11日）：

二审法院全面认可一审事实认定与法律适用，明确乙公司未提交相反反驳证据，应承担举证不利后果，针对四大争议焦点逐一驳回上诉理由，于 2026年8月11日作出终审判决：驳回上诉，维持原判；二审诉讼费13800元由上诉人乙公司自行承担。本判决为终审生效判决，我方当事人现已持生效判决待委托律师继续主张权利。

本案核心审理围绕《执行异议之诉解释》第十四条的四项法定条件逐一审查，法院完整采纳我方代理观点：

争议焦点一：仅有《房屋认购定位单》，是否构成查封前合法有效的书面买卖合同？

裁判观点：构成正式商品房买卖合同本约。

1.案涉定位单明确记载房号、面积、单价、总价款、付款比例，具备《商品房销售管理办法》第十六条全部核心交易条款；

2.开发商书面委托某售楼公司对外销售，代理商签约行为直接约束开发商；

3.开发商全资股东公司收取首付款并出具收据，开发商实际接收购房款、交付房屋、办理入住，双方已实际履行买卖主给付义务；

4.依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条，认购协议具备全部交易条款且出卖人收受房款的，应当认定为商品房买卖合同，不能仅凭文件名称认定为预约。

争议焦点二：房款转入会计个人账户、由股东出具收据，能否视为开发商已收款？

裁判观点：属于开发商有效收款行为。

1.丁公司系丙公司100%全资控股股东，楼盘销售全程由股东配套收款、开具单据属于项目统一运营模式；

2.法院调取会计岑某账户流水显示，该账户长期用于楼盘大额房款往来，属于典型“私户公用”，收款时间、金额与案涉首付完全对应；

3.乙公司以“三流不一致、法人人格独立”抗辩，但未举证证明该款项属于双方其他经济往来，无法否定购房款性质。

争议焦点三：2017年查封后时隔8年才补缴尾款，是否影响付款要件成立？

裁判观点：一审法庭辩论终结前足额交付执行尾款，完全符合司法解释规定。

《执行异议之诉解释》第十四条第二款明确仅要求 “查封前支付部分价款、一审辩论终结前将剩余价款交付法院执行”，条文未设置付款期限、逾期利息附加条件。甲某多年无法交付尾款系开发商丙公司失联、销售团队退场、无人告知收款账户，不存在恶意拖延执行情形，乙公司主张四倍 LPR 利息无法律依据，不予支持。

争议焦点四：长达十余年未办理过户，是否属于买受人自身过错？裁判观点：非买受人自身原因，符合第四项要件。

1.案涉房屋规划性质在销售后被开发商丙公司单方变更，从住宅改为办公用房，是全体业主无法过户的客观行政障碍；

2.小区数十名业主同步信访、维权，有信访记录、同类生效判决佐证，甲某持续主张权利，不存在怠于办证的过错；

3.符合《执行异议之诉解释》第十六条“规划变更、楼盘整体不具备过户条件”属于非买受人自身原因的法定情形。

（一）新法适用示范：适用2025年7月24日法释〔2025〕10号新《执行异议之诉解释》完整四要件判例，为同类案件统一裁判尺度提供清晰参考。

（二）厘清认购书与正式买卖合同边界，化解购房者证据短板痛点。

（三）明确房企全资股东、财务私户代收房款的司法认定标准。

（四）划分“买受人怠于办证”与“开发商规划变更客观障碍”责任边界。

（五）完整展示“执行异议驳回→执行异议之诉一审胜诉→执行异议之诉二审维持”全流程办案思路。

（六）民生导向：保护普通自住购房者生存型物权期待权。

1.证据留存：妥善保管认购单、定位单、转账流水、开发商/股东出具的收据、入住、物业、水电缴费全部原始凭证；

2.客观障碍取证：若因开发商规划、土地、验收问题无法过户，保存信访记录、政府答复、同小区业主裁判文书；

3.尾款处理：房屋被查封后，切勿私下交付开发商，待诉讼阶段直接缴存法院执行账户；

4.程序选择：执行异议被驳回后务必15日内提起执行异议之诉，在诉讼中主动申请法院调取开发商销售、财务相关档案；

5.法律依据：2025年7月后立案的执行异议之诉，优先援引《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，不再仅适用旧执行异议复议规定。

执行异议失败之后 ，快速出击。司法拍卖前“力挽狂澜”，“刀”下留房。代理律师的专业、严谨、高效、勤勉才能保护普通百姓的房子和钱袋子，还普通百姓合理的“物权期待权”。对普通百姓而言，房子是安身立命的根基，容不得半点闪失。每一场房产纠纷的背后，都关系着一家人的命运。庆幸不负所托，守住了这份踏实。

本案是盈科青岛王明芝、陈同俊两位律师深耕房产所有权属争议、房产占有举证、房屋买卖合同成立与否、执行异议之诉类案件的代表性胜诉判例，完整走完执行异议听证、执行异议之诉一审、执行异议之诉二审全部程序，精准适用最新司法解释，突破《认购单》效力，还原“房屋买卖合同的合意”达成与履行的本身效力、代收代付房款、委托付（收）款效力、补缴尾款效力、政府“规划控规”变更等几大实务争议难点，成功保住在执行当事人自住房屋。

后续盈科律所将持续梳理同类购房者维权办案指引，为遭遇房产买卖纠纷、房产查封、司法拍卖的普通百姓提供专业、高效的全流程刑民交叉法律服务。

王明芝

盈科青岛律师

陈同俊

盈科青岛律师